南方财经全媒体记者江珊 南沙报道 9月27日，广州市南沙区人民法院（简称“南沙法院”）发布的《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书（2020年1月―2023年7月）》显示，今年以来受房地产政策调控及房地产企业“暴雷”影响，该院新收该类案件数量急剧增长，前7个月新收676件，已较去年全年数量翻倍。过去2020至2022年三年，南沙法院分别新收该类案件194件、448件、397件。
南方财经全媒体记者在白皮书发布会现场提问，近期“限购”政策对南沙法院该类案件审判是否存在影响？南沙法院民事审判庭庭长何彤文回应，近年来因为房地产“限购”“限贷”相关政策调整引起的纠纷，确实在该院新收商品房买卖合同纠纷案件中占比较大，商品房交易时，销售人员可能会指引消费者办理相关贷款资格证明手续，但是后期政策变动，或房价波动，就可能造成一方不愿意继续履行合同。
95%为买方，77%为群体诉讼
白皮书显示，延迟交楼等矛盾焦点集中、买方群体诉讼占绝大多数、案件调处难度较大等情况，成为统计期内新收商品房买卖合同纠纷案件的突出问题。
根据白皮书，南沙法院接收的1715件商品房买卖合同纠纷案件中，涉及迟延交楼、办证的案件共671件，具体引发纠纷的原因主要包括：市政基础设施建设未同步完成导致无法达到通水、通电、通气的交楼标准，因疫情影响施工进度、迟延提交办证资料、房屋被开发商用于抵押或被查封等情形。涉及合同内容争议的案件共382件，具体引发纠纷的原因主要包括：房屋层高与合同约定不符，样板房标准与合同约定标准不符，合同对土地使用权年限记载有误，以及合同对于赠送车位约定不明确等情形。涉及合同无法继续履行的案件共286件，具体引发纠纷的原因主要包括：购房者不具备购房资格或不符合贷款条件，购房者逾期支付房款，开发商为规避限价政策以“双合同”拆分价款等情形。涉及房屋质量问题的案件共260件，具体引发纠纷的原因主要包括：公共部分的施工材料和建筑设计不符合规范问题，房屋出现漏水问题等情形。涉及其他纠纷的案件共116件，主要为开发商夸大宣传或无法兑现承诺、购房者为规避购房政策借名买房等原因所引发的纠纷。
从起诉主体来看，买方、群体诉讼比重较大。白皮书显示，购房者作为原告的案件占总案件数的95.3％，同一开发商在合同履行中出现问题，就会波及到同一小区的成百上千名业主，特别是在出现开发商迟延交楼、办证及合同约定与实际不符等共性问题时，就会导致购房者抱团维权，引发群体性诉讼，群体性案件占案件总数的77.21％，涉及楼盘26个。
案件调处难度较大也成为该类案件的明显难点。白皮书显示，商品房预售合同纠纷案件806件、商品房预约合同纠纷案件140件、商品房销售合同纠纷案件243件。其中，以裁判方式结案826件，以调解方式结案83件，以撤诉方式结案257件，以其他方式结案23件。该类案件大部分以判决为主，调撤率偏低。
呼吁加大行政监管力度和诉源治理
白皮书还介绍了南沙法院办理相关案件的经验做法，提示审理中发现在推广营销、合同签订、房屋交付等阶段出现的各类问题，并且提出加大行政监管力度、加强行业自律管理、充分发挥司法职能、深入推进诉源治理等对策建议。其中，在行政监管领域，白皮书建议，一是规制不符合规划和设计规范等行为，严格竣工验收审批手续，强化对工程质量的实体监管职责，确保商品房设计、建设、交付等依法依规进行，二是进一步规范房地产开发企业的融资和资金使用，确保预售资金得到有效监管，保证项目工程顺利完成，三是严查不实宣传，规范合同文本，切实保护购房者合法权益，四是加大对房地产开发企业违法行为的处罚力度，提高企业违法成本，务实建立房地产开发企业“黑白名单”制度，确保行业经营规范。
对于近期涉房地产的行政诉讼和信访增加的情况，何彤文表示，南沙法院将秉持公正裁判的理念，强化个案示范引导，创新审判工作机制，通过精准普法，下一步将继续加强跟政府部门尤其是规自局、住建局等部门，以及行业协会、群团组织的协作，建立商品房买卖合同纠纷会商机制，形成信息共享、案件共商、纠纷共解、协同共处的诉源治理新格局，为房地产市场健康发展营造良好环境。
